Affitto e cessione di azienda e ramo di azienda

Per azienda si intende il “complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. La legge quindi considera come parti integranti dell’azienda i beni mobili, immobili, i macchinari, i contratti con fornitori e locatori e il know-how. 

Quando un’azienda dispone di una parte di beni organizzati in maniera sufficientemente autonoma da poter essere considerata come attività a sé stante si può parlare di “ramo d’azienda”.

Questo insieme di beni può essere oggetto di cessione e affitto secondo le leggi che regolano la materia. L’accordo deve avere la forma scritta di un contratto e per legge deve essere registrato da un notaio.

Cessione di azienda

Nel contratto di cessione l’acquirente, detto “concessionario”, rileva l’azienda del venditore – intesa appunto come insieme dei beni che la compongono –  a fronte di una somma di denaro. L’acquirente subentra inoltre in tutti i contratti con i fornitori a esclusione di quelli che hanno carattere “personale”. È tuttavia possibile modificare questo aspetto inserendo apposite clausole nel contratto di vendita.

L’acquirente subentra inoltre nella posizione del venditore per quanto riguarda i dipendenti dell’azienda. I lavoratori mantengono tutti i diritti maturati precedentemente.

L’acquirente inoltre gode del trasferimento di tutti i crediti che l’azienda vanta presso i propri clienti. Egli subentra quindi nel ruolo di creditore e acquisisce pieno titolo alla riscossione di quanto gli spetta.

Discorso a parte meritano invece i debiti. L’acquirente risponde in solido con l’alienante per i debiti iscritti nei libri contabili, per quelli maturati nei confronti dei dipendenti ma non ancora pagati, per le eventuali violazioni tributarie relative all’anno di cessione  e nei due precedenti, nonche’ per quelle gia’ irrogate e contestate nel medesimo periodo anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore, così come previsto all’art. 14 del Dlgs 472/97, mod. Dlgs. 158/2015, mentre tutti gli altri restano imputabili al venditore che non è ritenuto libero dai suoi vincoli con l’atto di vendita.

Vige inoltre il divieto di concorrenza stabilito all’articolo 2557 c.c. secondo il quale, chi aliena l’azienda deve astenersi dall’iniziare una nuova attività che per oggetto, ubicazione territoriale o qualsiasi altra circostanza, sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta. Tale divieto permane per cinque anni a decorrere dal periodo del trasferimento.

A livello fiscale la cessione di un’azienda non è soggetta a IVA, sconta però, in linea generale, l’aliquota del 3%. L’imponibile da assoggettare a tale aliquota è il valore dell’azienda sia esso corrente o venale in commercio.

Oltre all’imposta di registro, bisogna rammentare che, qualora nell’azienda ceduta vi siano immobili, sono dovute anche le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%).

Inoltre la cessione di azienda, se avviene dietro il pagamento di un corrispettivo, generalmente crea una plusvalenza tassabile sia ai fini IRPEF che IRES.

Sono previsti tre diversi tipi di tassazione: il regime di tassazione normale secondo il quale la plusvalenza generata dalla vendita rientra per intero nel reddito aziendale, quindi viene considerata una componente positiva di reddito, il regime normale-differito dove la plusvalenza è sempre considerata componente positiva ma l’imprenditore ha la facoltà di scegliere, tramite apposita dichiarazione, una tassazione più vantaggiosa con la ripartizione della plusvalenza in ratei costanti non superiori a cinque. Ad ultimo la tassazione separata, prevista esclusivamente per l’imprenditore individuale, la quale si calcola applicando alla plusvalenza un’aliquota media determinata sulla base del biennio precedente a quello di realizzazione.

Cessione di un ramo aziendale

Come detto quando una parte di un’azienda è organizzata in modo da avere una sostanziale autonomia organizzativa e operativa dal suo corpo centrale è possibile parlare di ramo d’azienda. Tale entità può essere oggetto di cessione distinta.

La disciplina che regola la cessione del ramo d’azienda è analoga a quella che regola la cessione di un’azienda intera. Ci sono ovviamente alcune differenze tra cui ricordiamo quella che regola la forza lavoro: per poter essere riconducibile a ramo aziendale – e quindi ceduta – la forza lavoro deve essere operativa da tempo nel ramo d’azienda e ricoprire mansioni idonee. La cessione del ramo aziendale, in sostanza, non può essere un modo facile per licenziare i dipendenti in eccedenza dell’azienda principale. Su questo la legge è chiara.

Affitto di un’azienda

Nel contratto di affitto la proprietà di un’azienda concede al conduttore l’utilizzo dell’azienda (e il godimento dei frutti) per un certo periodo a fronte del pagamento di un canone. Al termine del contratto di affitto l’azienda torna a essere gestita direttamente dal suo proprietario.

Tale contratto può riguardare l’intera azienda oppure un ramo di essa.

L’affitto di un’azienda rappresenta un’operazione soggetta a IVA. L’operazione deve essere regolata da un contratto che va registrato presso uno studio notarile.

Per quanto attiene la cessazione del contratto la stessa avviene: in caso di recesso esercitato, al termine del periodo di preavviso, per decesso dell’affittuario o del locatore o per il fallimento dei contraenti, in caso di inadempimento contrattuale di una delle parti ed infine nel caso di esercizio dell’ opzione di prelazione per l’acquisto posta in essere dall’ affittuario.

Cessato il contratto, l’affittuario deve restituire i beni dell’azienda e i contratti stipulati nel corso del contratto di affitto se ancora in essere e salvo patto contrario. A tal proposito deve essere stilato un inventario dei beni che dovrà essere comparato con l’inventario redatto all’inizio del rapporto contrattuale tra locatario ed affittuario e, qualora vi siano differenze, le stesse dovranno essere compensate con un conguaglio in denaro.