Sfratto attività commerciale

Sfratto attività commerciale

La disciplina che regola gli affitti dei locali commerciali tende a tutelare la proprietà (a differenza di quanto accade per gli affitti a uso abitativo dove a essere tutelato è il conduttore). I passaggi per ottenere lo sfratto e rientrare in possesso di un locale sono pochi e relativamente brevi. I casi per cui è possibile richiedere lo sfratto sono principalmente due: morosità del conduttore o contratto scaduto e non rinnovato. Fondamentale la presenza di un buon avvocato.

La proprietà di un immobile commerciale locato può avviare l’iter per ottenere lo sfratto per morosità ottenendo così alcuni risultati:

  • risoluzione del contratto
  • la liberazione dell’immobile
  • l’eventuale pagamento dei canoni e degli oneri accessori non pagati dall’affittuario

La condizione per chiedere lo sfratto per morosità di un locale commerciale è abbastanza semplice: il conduttore non deve aver pagato il canone di affitto. Quante mensilità? La legge parla di ​​una cifra “di non scarsa importanza” (art. 1455 cod. civ.). Normalmente il Giudice quantifica questa cifra  in un mese di affitto.

Sfratto per morosità di un locale commerciale: l’iter

Vediamo in sintesi quali sono i passaggi che permettono alla proprietà di ottenere lo sfratto per morosità. Affronteremo i dettagli nei paragrafi successivi.

  1. Sollecito e messa in mora
  2. Intimazione di sfratto per morosità locale commerciale
  3. La prima udienza (rito semplificato)
  4. Eventuale opposizione del conduttore e processo a cognizione piena
  5. Lo sfratto esecutivo e l’esecuzione forzata

Sollecito e messa in mora

Quando il conduttore inizia a non pagare l’affitto il proprietario può dare avvio all’iter per ottenere lo sfratto. Il primo passaggio è scrivere e inviare a mezzo raccomandata una lettera di sollecito al pagamento. Questa lettera avrà anche l’effetto di mettere in mora il conduttore e far così scattare gli interessi sui canoni non versati.

Intimazione di sfratto e citazione in tribunale

Se il sollecito non va a buon fine il proprietario deve intimare lo sfratto per morosità inviando una citazione al conduttore. La citazione va inoltre depositata presso il tribunale competente, quello ossia dove si trova l’immobile oggetto della contesa.

L’intimazione deve poi essere notificata (non è sufficiente una semplice raccomandata) tramite un ufficiale giudiziario, oppure direttamente dall’avvocato difensore del locatore (cosiddetta notifica “in proprio”).

L’intimazione può anche contenere la richiesta di pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori. Su questo passaggio il giudice emetterà un pronunciamento a sé stante che potrebbe portare al decreto ingiuntivo.

Questo passaggio dà avvio alla procedura semplificata che prevede un’udienza innanzi al giudice

La prima udienza (rito semplificato)

Il giudice a questo punto è chiamato a convalidare o meno lo sfratto.

Archiviazione o passaggio a rito ordinario

Se il proprietario non si presenta in udienza il provvedimento viene archiviato
Se il proprietario afferma che la morosità si è estinta il provvedimento viene archiviato
Se l’affittuario si oppone alla convalida dello sfratto il procedimento semplificato si chiude e si passa a un rito ordinario

Convalida dello sfratto

Se il proprietario è presente e conferma la presenza della morosità e il conduttore è presente e non si oppone (o è assente senza giustificare il motivo), allora il giudice convalida lo sfratto già alla prima udienza.

Eventuale opposizione del conduttore e processo a cognizione piena

Se il conduttore si oppone allo sfratto il rito semplificato viene chiuso e si passa a un processo a cognizione piena. Tuttavia questo non significa che il giudice deciderà di lasciare l’immobile nelle mani del conduttore. Spesso, infatti, la procedura per liberare l’immobile va avanti anche durante il processo proprio perché è la proprietà ad essere tutelata.

L’opposizione può essere anche tardiva (ossia arrivare dopo la sentenza di sfratto della prima udienza) ma in questo caso il conduttore deve dimostrare di avere gravi motivi

Lo sfratto esecutivo e l’esecuzione forzata

Il provvedimento di convalida dello sfratto di morosità o la sentenza del giudice nel caso di processo a cognizione piena contengono l’ordine di lasciare l’immobile entro una certa data.

Se questa data scade e l’immobile è ancora occupato la proprietà può avviare un procedimento per l’esecuzione forzata. Il proprietario, tramite il suo avvocato, avvierà il procedimento interfacciandosi con l’ufficiale giudiziario che notificherà al conduttore la data per lo sfratto esecutivo. Alla data stabilita l’ufficiale giudiziario si occuperà di recuperare le chiavi dell’immobile – presente il proprietario – avvalendosi anche della forza pubblica e eventualmente di un fabbro.

Indennità per la perdita di avviamento nella locazione commerciale

La legge prevede che la proprietà versi un’indennità al conduttore per compensare il costo di avviamento dell’attività commerciale. Tale indennità deve essere versata solo se la risoluzione del contratto non è da imputare a un comportamento scorretto dell’affittuario (come nel caso della morosità). 

L’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità. 

L’indennità è obbligatoria e il conduttore ha diritto a non liberare l’immobile finché tale indennità non gli sia stata pagata

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Sfratto attività commerciale
in breve

  • In ambito di affitti di locali commerciali la legge tutela maggiormente i proprietari
  • L’iter per ottenere lo sfratto è semplificato
  • Un avvocato è fondamentale per svolgere correttamente il processo
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